Арендатор обещает, что вот-вот оплатит долг. Но время идет, и вы понимаете, что шансов получить свои деньги мирным путём почти не осталось. Пора взыскивать задолженность через суд.
В своих требованиях вы будете опираться на договор аренды. Каким он должен быть?
Договора может и вовсе не быть. И даже в этом случае вы можете взыскать долг. Но об этом мы расскажем чуть позже.
Итак, помимо реквизитов сторон и характеристик помещения в договоре аренды должны быть прописаны:
Срок аренды. Как правило, это 11 месяцев Ведь договор, заключенный на более длительный срок, нужно регистрировать в Росреестре. Большинство арендодателей не желают "заморачиваться" этим, поэтому просто перезаключают договор каждый год.
Сумма арендного платежа и дата внесения. Например: "До 10 числа каждого месяца арендатор обязуется внести арендную плату в размере 30 тысяч рублей".
Долг по договору аренды – это не только пропущенные платежи, но и неустойка. Её размер может быть прописан в договоре (как правило, это 0,01%). В ином случае неустойка рассчитывается исходя из ключевой ставки ЦБ (статья 395 ГК РФ).
В идеале к договору должен прилагаться акт приёма-передачи помещения.
Ваши действия при взыскании задолженности отчасти будут зависеть от того, действует ли договор на данный момент.
Помимо неустойки вы можете взыскать и убытки. В данном случае убыток – в упущенной выгоде. Ведь вы не можете сдать помещение, пока в нём находится должник. И он не платит, и новых арендаторов не впустить – однозначно вы теряете деньги.
Ситуация первая: срок договора истек, за арендатором остался долг
Возможно, арендатор даже исчез из «поля зрения» и не отвечает на звонки. Видимо, добровольно погашать долг он не собирается. Но не спешите идти в суд. Сначала нужно соблюсти досудебный порядок взыскания, иначе ваш иск даже не примут к рассмотрению.
В первую очередь, нужно отправить должнику претензию. В ней вы указываете сведения по договору, сумму задолженности и выставляете требование об оплате. Эту претензию вместе с копией договора необходимо отправить по почте заказным письмом. Обязательно составьте опись вложений. Так вы точно сможете доказать в суде, что отправили именно претензию.
В течение 30 дней ждем ответа на претензию (если в договоре не прописан другой срок). Арендатор может написать в ответ мотивированное возражение. Но если ваши требования законны – убедительные аргументы он вряд ли предоставит. Если от арендатора не поступило ни денег, ни возражений – идем в суд.
Если арендатор должен менее 500 тысяч рублей, вы можете взыскать долг через приказное производство. Если все документы в порядке – это самый быстрый способ. Судебный приказ выносится в течение 5 дней. И у должника есть всего 10 дней на его отмену.
Если долг по аренде менее 400 тысяч рублей (для ИП) или менее 800 тысяч рублей (для юрлиц), дело может рассматриваться в порядке упрощённого судопроизводства. Максимальный срок рассмотрения — 2 месяца. Суд не вызывает ни истца, ни ответчика. Но если в ходе рассмотрения у суда возникнут вопросы, дело «переедет» в общее судопроизводство.
Если сумма долга – более 800 тысяч рублей, дело сразу рассматривается в порядке общего судопроизводства. В этом случае и сроки рассмотрения другие – до 6 месяцев.
Юристы БОЛЬШОГО ДЕЛА правильно рассчитают сумму долга с неустойкой, составят и отправят за вас досудебную претензию, оформят исковое заявление и при необходимости отстоят ваши интересы в суде.
Ситуация вторая: срок договора не истек, арендатор не платит и не съезжает
Если арендатор пропустил более двух платежей, вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом должника (это оговорено в законе). А значит, нет необходимости дожидаться окончания срока аренды, чтобы потребовать от арендатора съехать.
Но вам нужно не только "выселить" должника, но и получить от него свои деньги.
Поэтому отправляем должнику два документа:
- уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке;
- досудебную претензию.
Далее действуем так же, как и в первой ситуации – ждем реакцию должника. Если её не последовало, идем в суд. В этом случае составляется так называемое сложное исковое заявление. Ведь мы одновременно и договор расторгаем, и долг взыскиваем, и просим освободить помещение.
Ситуация третья: срок договора не истек, должник «втихую» съехал
В один прекрасный день, придя в своё помещение, вы видите, что должника и след простыл. Нет ни оборудования, ни товара, ни других каких-либо его вещей. Уход "по-английски" в таких случаях, как правило означает, что добровольно арендатор гасить долг не собирается.
Поэтому как и в описанных выше ситуациях:
- отправляем досудебную претензию и уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке (это обязательно, ведь формально арендатор еще имеет право пользоваться помещением);
- если должник на претензию не отреагировал, идем в суд.
Ситуация четвертая: должник съехал, но оставил своё имущество
Советуем в этой ситуации быть очень внимательными. Ведь с чужим имуществом шутки плохи. Пока вещи, товар, оборудование арендатора находятся на вашей территории, вы несете ответственность за их сохранность. Если это имущество пропадет или будет попорчено, должник может потребовать с вас возмещение убытков.
Лучше составить опись имущества. Этим вы «убьете двух зайцев»:
- обезопасите себя от обвинений должника в порче или пропаже имущества;
- получите возможность использовать имущество арендатора как залог.
Акт описи имущества должен быть составлен и оформлен соответствующим образом. Иначе он будет недействительным. Юристы БОЛЬШОГО ДЕЛА подскажут вам – как правильно описать имущество должника.
В этой ситуации вы отправляете должнику следующие документы:
- досудебную претензию (где указываете, что оставляете имущество арендатора в качестве залога);
- копию акта описи имущества;
- уведомление о расторжении договора (если срок его действия еще не истек).
Если от арендатора не поступит «ни ответа, ни привета» — идем в суд.
Ситуация пятая: договора нет, а долг по аренде есть
Да, бывает и так. Сдали помещение на «словах», нигде не закрепив арендные отношения, а в итоге арендатор не платит. Это не безнадежная ситуация, но основную роль здесь играют доказательства. Вы должны убедить суд в том, что по факту должник пользовался вашим помещением. Ведь он может это и отрицать, чтобы уйти от оплаты. И в этом случае речь идет уже о незаконном обогащении, на что и стоит делать упор в суде.
Вам могут помочь такие доказательства, как:
- фотографии ваших помещений с имуществом должника;
- показания свидетелей;
- электронная переписка или другие доказательства делового общения с арендатором.
Мы в БОЛЬШОМ ДЕЛЕ изучаем все факты по делу, поэтому сможем собрать необходимые доказательства, чтобы убедить суд в правомерности ваших требований.
Нет договора – нет и стоимости аренды. В такой ситуации нужно взыскивать долг исходя из среднерыночных цен. Поэтому советуем изучить объявления о сдаче в аренду аналогичных вашему помещений.
Если с доказательствами проблем нет, то и остальное не вызовет затруднений. Ведь выше мы уже рассказали, как взыскивать долг по аренде через суд.
Прежде чем идти в суд удостоверьтесь, имеете ли вы право требовать арендную плату
Речь идет о послаблениях для бизнеса в связи с пандемией коронавируса. Если долг или часть долга по аренде образовались с марта по октябрь 2020 года — удостоверьтесь, что ваш арендатор не из «льготников».
Узнать это вы можете по ИНН. Вбив его в поиск, вы найдете информацию об арендаторе. В данном случае нас интересуют коды деятельности (ОКВЭД).
Постановлением Правительства РФ №4343 от 03.03.2020 г. утвержден перечень отраслей, пострадавших от COVID-19. Если в этом перечне есть ОКВЭД вашего арендатора, он вправе требовать отсрочку платежа до 1 октября 2020 г. или уменьшение арендной платы.
При взыскании задолженности в такой ситуации учитываются не только ОКВЭД должника, но и другие обстоятельства:
- период заключения договора (до или после введения коронавирусных ограничений);
- арендодатель должен был уведомить арендатора о праве на арендные каникулы и получить согласие или отказ;
- арендодатель обязан был заключить соглашение об отсрочке в течение 30 дней со дня получения соответствующего запроса от арендатора;
- наличие досудебных переговоров о снижении арендной платы.
Выводы
Чтобы взыскать долг по аренде, сначала нужно отправить должнику досудебную претензию. Если арендатор на претензию не отреагировал, можно идти в суд.
Если арендатор пропустил два и более платежа, вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого нужно отправить должнику соответствующее уведомление.
Если в вашем помещении осталось имущество должника, вы несете ответственность за его сохранность. Но зато это имущество вы можете использовать как залог (если составите опись).
Если договор аренды не заключался, вы все равно можете взыскать долг. Главное, собрать доказательства арендных отношений.
Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.
Адрес офиса: Калуга, ул. Рылеева, 19
Телефон: 8 (800) 222-57-05
