Какие документы надо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке в 2021 году и какие «подвохи» в документах надо искать

Итак, вы выбрали квартиру. Какие документы нужно запросить у продавца и что в них нужно проверить

Паспорта всех собственников квартиры. Если среди них есть несовершеннолетние дети — нужно посмотреть и их свидетельства о рождении. Убедитесь, что все документы — действительные, а на фото в них те люди, которые продают вам квартиру.

Согласие органов опеки, если среди собственников квартиры — несовершеннолетний. И даже если несовершеннолетний просто прописан в квартире.

Доверенность. Если квартиру продает посредник, нужно быть особенно внимательным. Сначала проверьте на сайте нотариальной палаты — действующая ли доверенность (собственник мог её отозвать, а бумажный вариант так и остался у поверенного). Затем внимательно изучите доверенность: в ней должна быть указана именно та квартира, которую вы покупаете (нужно сверить адрес и кадастровый номер). Удостоверьтесь, что доверенность разрешает поверенному продавать квартиру и получать за неё деньги.

Документ на квартиру, на основании которого зарегистрировано право собственности. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации, договор дарения, ренты, решение суда. В общем, это должен быть документ, из которого понятно — как продавцу досталась квартира. Внимательно изучите документ и удостоверьтесь, что в нём указан именно тот, кто вам продает квартиру, и проверьте данные по квартире (о ней ли вообще речь).

Выписка из ЕГРН. Продавец может взять её в МФЦ. Посмотрите на дату выписки — ей должно быть не больше месяца. Изучая выписку из ЕГРН, обратите внимание вот на какие моменты:

• количество собственников;
• сведения о собственниках (должны совпадать с теми, что указаны в паспорте). Если кто-то из них менял фамилию, а в выписке указана старая, потребуется дополнительное время, чтобы обновить данные в Росреестре;
• наличие обременений (например, арест, ипотека). Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку;
• наличие несовершеннолетних собственников. Здесь потребуется разрешение органов опеки на сделку;
• посмотрите подраздел «Заявленные в судебном порядке права требования» (в разделе «Сведения о зарегистрированных правах»). Там может быть указано, что квартира участвует в судебном споре. Или по ней уже есть решение суда. Если есть — такую квартиру можно покупать только после её проверки юристом.

Кадастровый и технический паспорта. Сравните план квартиры в этих документах с тем, что вы видите в квартире. Посмотрите, совпадает ли расположение комнат, дверных проемов, санузла и т. д. Если планировка не совпадает с документами, то её сначала надо узаконить. И не факт, что это вообще будет возможно (может, владелец снес часть несущей стены).

Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры. Этот документ нужно запросить, если продавец купил квартиру в браке (дату заключения брака посмотреть в паспорте или в свидетельстве о браке). Проверьте срок действия нотариального согласия (не истёк ли) и информацию о квартире (о ней ли вообще речь).

Если продавец утверждает, что никогда не был в браке, то пусть подтвердит это в заявлении, заверенном у нотариуса.

Справка о регистрации. Обратите внимание на то, сколько прописано людей в квартире, есть ли среди них несовершеннолетние. Также можно посмотреть выписку из домовой книги и сравнить ее данные с справками о регистрации.

Справку лучше запросить два раза — тогда, когда вы проверяете документы по квартире, и уже в момент заключения договора (к этому времени все должны быть выписаны).

Справка об остатке на пенсионном счёте. Возможно, квартира была куплена с помощью материнского капитала, который хранится на пенсионном счёте. Если так, то у несовершеннолетнего должна быть доля в этой квартире. Если на пенсионном счёте пусто (то есть материнский капитал был использован для покупки квартиры), но при этом доли в праве собственности на квартиру у ребёнка нет — дело плохо. В будущем могут быть проблемы.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. У вас должно быть документально подтверждение того, что продавец — «в здравом уме и твёрдой памяти». И тогда никто никогда не сможет оспорить вашу сделку из-за якобы недееспособности продавца и отобрать у вас квартиру. Советуем лично сходить с продавцом в ПНД и НД, чтобы убедиться в подлинности справок. К сожалению, подделать их легко, и делают это нередко.

В крупных городах сейчас работают психологи, аттестованные специально для участия в сделках с недвижимостью. Пообщавшись с продавцом, и, понаблюдав за ним, он составит заключение, где укажет — дееспособен продавец или нет.

Справка о погашении ипотеки. Такую справку продавец берёт в банке, который выдал ему ипотечный кредит. Если ипотека не погашена — квартира ещё в залоге у банка, и вам придётся брать ипотеку там же.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Удостовериться, что нет долгов, можно и по оплаченной квитанции за последний месяц.

Если квартира понравилась и документы в порядке — можно договариваться с продавцом о покупке. Что нужно оформить на этом этапе?

Чтобы и у вас, и у продавца была гарантия того, что другая сторона не передумает, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если основную сделку (уже непосредственно по покупке) вы будете удостоверять у нотариуса, то и предварительный договор нужно заверить там же.

Решите с продавцом, что вы будете вносить — аванс или задаток. Запомните, в чем их отличие:

• если покупатель откажется от сделки, аванс возвращается ему. А задаток в этом случае остаётся у продавца;
• если продавец откажется от сделки, то должен будет отдать задаток в двукратном размере.

Оформление сделки и передача денег

Оформлять покупку квартиры на вторичном рынке мы рекомендуем исключительно через договор купли-продажи. Это сведёт к минимуму ваши риски. Не стоит брать шаблон договора из интернета, ведь там может не оказаться важного пункта, или наоборот будет указано то, что для вашей сделки не подходит. Можно составить договор самостоятельно, но лучше обратиться к юристам по недвижимости.

В некоторых случаях договор нужно заверить у нотариуса (например, если у квартиры несколько собственников).

Договор купли-продажи квартиры действует с момента подписания. Но вашей квартира станет только после государственной регистрации права на собственность.

В договоре должен быть указан способ передачи денег продавцу. Вы можете расплатиться за квартиру:

• наличными;
• через банковскую ячейку;
• через депозит нотариуса;
• договору эскроу;
• аккредитив.

Если вы отдаете наличные, то продавец должен дать вам расписку. В остальных случаях в подтверждение оплаты у вас будут на руках банковские или нотариальные документы.

Итак, договор подписан, деньги продавец получил. Осталось зарегистрировать право собственности. Максимальный срок регистрации через МФЦ — 9 дней. Если документы отправляет нотариус, то срок регистрации — всего один день. Правда, за услуги нотариуса придется заплатить пошлину.

Лучший способ минимизировать риски при покупке квартиры — обратиться к юристам по недвижимости

Но даже если вам кажется, что никаких подводных камней в покупке выбранной вами квартиры нет, — мы все равно рекомендуем обратиться к юристам. Не все риски лежат на поверхности.

Не имея опыта и юридических знаний, можно не сориентироваться в большом количестве информации о квартире и не увидеть неочевидные «опасности». Грамотный и практикующий юрист по недвижимости проверит вашу квартиру и проведёт сделку так, чтобы в будущем у вас не возникло никаких проблем по ней.

Выводы

Покупая квартиру, не стесняйтесь требовать у продавца все необходимые документы по ней и её собственникам. Только так вы сможете удостовериться в юридической чистоте квартиры.

Если при покупке квартиры хоть что-то вызвало у вас сомнения или подозрения — ни в коем случае ничего не предпринимайте без юристов. Особенно если квартиру продают по доверенности, в ней прописаны несовершеннолетние или есть обременения.

Покупать квартиру лучше с юристами. Они проверят квартиру и сделку на чистоту, помогут изучить договор или составят его конкретно под вашу ситуацию.

Юридическая компания БОЛЬШОЕ ДЕЛО